物納コンサルティング

1. 物納とは

国税は金銭で納付する事が原則ですが、相続税に限っては、金銭で納める事ができない場合、不動産や国債、株式など納める事が出来ます。

但し、不動産や国債、株式なら何でも物納できる訳では無く、その財産が物納できる財産、できない財産、物納劣後財産のどの部類にあたるのか調査が必要です。

また、そのまま物納するのではなく収納ができるように物納の整備が必要です。

（詳しくは国税庁の相続税の物納の手引き（整備編）をご覧下さい）

物納に充てることのできる財産の種類及び順位

2. 物納診断

弊社は、物納ができる財産で有るか、物納できない財産か、劣後財産にあたるのか事前に調査し、個別の財産ごとに１件１件どのような問題があるのか？整備が可能であるのか、困難であるのかを調査し、報告書を作成します。（図1）

特に貸宅地の場合は、図1のように借地人のお宅を1件1件訪問し、貸している土地の状況、建築基準法に適合しているか？土地・建物の謄本と現況及び内容が合致しているか？土地賃貸借契約の内容と相違するものはないか？越境物の確認、越境物を是正する事が可能かどうか？などを詳細に現地において確認し、借地人の方から聞き取り調査を行い、物納が可能か？物納の整備にどれだけ手間がかかるか？物納ができない財産かを一覧表にして作成致します。（図2）

3. 物納整備

物納は申請しただけで終わりでは無く、収納して相続税を納税して完了させなければ意味がありません。（相続税の申告、物納の申請は税理士、会計士の先生にして頂きます） 弊社は、調査だけで無く、実際に物納の整備をして財産が収納され、納税が完了するまでお手伝い致します。

物納の整備には、時間がかかります。隣地の方の越境した枝を伐採してもらったり、必要書類に印鑑を頂くなど、相手がある場合は交渉に時間がかかるケースがあります。 特に貸宅地は更地の不動産よりも提出する書類も多くなり、面倒な交渉が増えます。 下記に貸宅地を物納する為に必要な整備の最低限のチェックポイントを掲載しますので、ご自分の土地が下記の項目を全部クリアしているのかチェックしてみて下さい。

物納チェックポイント（貸宅地編）

• 建築基準法上の道路に接しているか？
• 上記道路への間口は2m以上あるか？
• 官民査定は済んでいるか？
• 計画道路が事業決定になっていないか？
• 借地権者は特定されているか？
• 土地賃貸借契約書は有るか？
• 賃貸人に不利な契約内容になっていないか？
• 更新料を支払う条文になっていないか？
• 法定更新になっていないか？
• 地代の滞納、不払いはあるか？
• 地代の供託をされていないか？
• 地代の水準は安すぎないか？
• 事業用・居住用併用の場合、間取り図は有るか？
• 建物図面は有るか？
• 借地権者と建物名義人は一致しているか？
• 借地権の実測と登記面積は一致しているか？
• 借地権者の建物は登記済か？（相続登記含む）
• 増築した場合、増築登記はされているか？
• 明らかな違法建築は無いか？
• 借地権者との間に争議中のものはあるか？
• 借地権者は協力的か？
• 借地権ごとに分筆されているか？
• 借地権境界は確定されているか？
• 借地境界に境界標は入っているか？
• 公共以外の水路が接していないか？
• 隣接地に分譲マンションはないか？
• ブロック塀が境界にまたがっていないか？
• 敷地内に越境物（ブロック、枝、ひさしなど）が無いか？

上記以外にも物納申請した後に補完通知（国から物納整備についての指示）が来ますので、その補完通知にしたがって物納の整備をすることになります。

上記のチェックは依頼を頂ければ、弊社にて行ないます。